Resumen: Desde 2019, los bancos deben asumir parte de los gastos hipotecarios. Si firmaste antes de esa fecha, puedes reclamarlos. Te explicamos qué gastos debe cubrir el banco y cómo puedes recuperar lo que pagaste indebidamente.
Marco Normativo y Principios Generales
La formalización de un préstamo hipotecario en España genera una serie de costes que, con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, se asignaron de manera más equitativa. Esta ley establece que el banco debe cubrir los gastos esenciales para la constitución de la hipoteca, mientras que el cliente debe encargarse de los gastos relacionados con la compraventa y tasación del inmueble.
El artículo 15 de la Ley de Crédito Inmobiliario (LCCRI) establece que la entidad financiera es responsable de los aranceles notariales, registrales, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y los honorarios de gestoría cuando estos sean impuestos por el prestamista.
Gastos que Debe Asumir la Entidad Financiera
Aranceles Notariales de la Escritura de Préstamo
La constitución del préstamo hipotecario se realiza mediante escritura pública. Los honorarios notariales dependen de la complejidad del acto y del número de folios, según el Real Decreto 1426/1989 sobre aranceles notariales.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
El coste de inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad está sujeto a un arancel regulado en el Reglamento Hipotecario.
Honorarios de Gestoría
Si la entidad financiera requiere que el prestatario utilice su gestoría para la tramitación de la documentación (como la liquidación de impuestos y presentación de escrituras), el banco debe cubrir los honorarios de dicha gestoría.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
El IAJD es un impuesto autonómico que grava los actos documentados extendidos en escritura pública. El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma, siendo generalmente entre el 0,5 % y el 1,5 % del importe del préstamo.
Gastos que Corresponden al Prestatario
Tasación del Inmueble
El prestatario debe asumir los costes de la tasación del inmueble, que es un requisito previo para la concesión del crédito. Los honorarios varían según la ubicación, superficie y características del inmueble.
Escritura de Compraventa
La compraventa del inmueble también requiere escritura pública, con los correspondientes aranceles notariales, establecidos en el Real Decreto 1426/1989.
Inscripción Registral de la Compraventa
La inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad también genera un arancel, que generalmente ronda entre los 200 € y los 400 € para una vivienda de valor medio.
Impuestos sobre la Transmisión
- Vivienda nueva: Sujeta a IVA al 10 % del precio de compraventa.
- Vivienda de segunda mano: Sujeta a Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía entre el 6 % y el 10 %, dependiendo de la comunidad autónoma.
Procedimiento de Reclamación de Gastos
Los prestatarios que firmaron hipotecas antes del 16 de marzo de 2019 pueden reclamar la devolución de los gastos que, según la nueva ley, debían haber sido asumidos por el banco.
Revisión y Documentación
Para iniciar el proceso de reclamación, es necesario:
- Obtener una copia de la escritura hipotecaria y revisar las cláusulas relacionadas con los gastos.
- Recopilar las facturas y justificantes de los gastos notariales, registrales, de gestoría y el IAJD.
Reclamación Extrajudicial
Una vez reunida la documentación, se puede presentar una reclamación extrajudicial al banco. El plazo para recibir respuesta suele ser de 1 a 2 meses, y debe incluir un detalle de los importes reclamados y los fundamentos jurídicos de la solicitud.
Vía Judicial
Si el banco no responde o deniega la reclamación, el consumidor puede interponer una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia competente. En este caso, se puede solicitar:
- La nulidad de la cláusula abusiva.
- La restitución de las cantidades indebidamente abonadas, con intereses legales desde la fecha de pago.
- Las costas procesales en caso de estimación favorable.
Conclusiones y Recomendaciones
- Aplicación estricta de la Ley 5/2019: Desde marzo de 2019, el banco asume los gastos fundamentales de la formalización de la hipoteca, protegiendo al consumidor de cláusulas abusivas.
- Reclamación eficaz: Los prestatarios de hipotecas anteriores a esta fecha pueden reclamar la devolución de los gastos indebidamente cobrados.
- Transparencia y comparativa: Antes de firmar, es importante que el solicitante pida un desglose detallado de todos los gastos y compare ofertas de diferentes entidades para conseguir las mejores condiciones.
- Asesoramiento especializado: Para asegurar que se cumplan correctamente los trámites y obtener apoyo en la reclamación, es recomendable contar con un abogado especializado en derecho bancario y procesal.
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